Uma análise histórica dos REITs: a importância da diversificação

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são empresas que possuem, administram ou financiam imóveis que geram renda, como prédios comerciais, galpões logísticos, shopping centers, hotéis e outros tipos de propriedades. Eles permitem que qualquer pessoa possa investir no mercado imobiliário sem precisar comprar ou gerenciar um imóvel diretamente. 

Ao investir em um REIT, você adquire uma participação nessa empresa e passa a compartilhar os lucros gerados pelos aluguéis, vendas ou financiamentos dos imóveis que ela administra. Em outras palavras, é uma maneira de participar do mercado imobiliário sem ter que lidar com a compra e administração de propriedades, simplificando o acesso a esse tipo de investimento para investidores comuns. 

Os investidores brasileiros costumam comparar os REITs com os Fundos Imobiliários (FIIs), mas é importante entender que existem diferenças significativas entre essas duas classes, que influenciam diretamente as expectativas de retorno. 

REITS x FIIs 

Enquanto os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil operam como fundos de investimento, os REITs nos Estados Unidos são empresas do setor imobiliário. Apesar de terem objetivos de investimento similares, suas estruturas são bastante distintas.  

Os REITs, por serem empresas, podem adquirir dívidas e utilizar alavancagem financeira para potencializar seus investimentos, além de possuírem um Conselho de Administração que orienta sua gestão.  

Os FIIs, em teoria, não podem se alavancar, o que limita seu potencial de crescimento, já que dependem de novas emissões para expandir. Além disso, nem sempre os investidores conseguem participar dessas emissões, o que frequentemente resulta na diluição de sua participação no fundo. 

Como os REITs Funcionam? 

Os REITs captam recursos de investidores para adquirir ou financiar propriedades que geram renda. Esses imóveis incluem: 

• Centros comerciais e shoppings. 

• Escritórios e prédios corporativos. 

• Hospitais e clínicas médicas. 

• Armazéns logísticos e data centers. 

• Hotéis e resorts. 

• Residências multifamiliares. 

 Para se qualificar como um REIT, uma empresa deve: 

• Investir pelo menos 75% do seu patrimônio total em imóveis. 

• Obtenha pelo menos 75% da sua renda bruta de aluguéis de imóveis, juros de hipotecas que financiam imóveis ou de vendas de imóveis. 

• Pagar pelo menos 90% do seu rendimento tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano. 

• Seja uma entidade tributável como Corporation (similar a uma S.A no Brasil) 

• Ser gerido por um conselho de administração ou curadores. 

• Ter no mínimo 100 acionistas. 

• Não ter mais de 50% das suas ações detidas por cinco ou menos indivíduos. 

Tipos de REITs 

Os REITs podem ser classificados em três categorias principais: 

1. Equity REITs: Investem diretamente em imóveis físicos e geram renda por meio de aluguéis. São os mais comuns e diversificados. 

1. Mortgage REITs (mREITs): Financia imóveis por meio de empréstimos ou títulos hipotecários, lucrando com os juros. Oferecem maior rendimento, mas com risco mais elevado. 

1. Hybrid REITs: Uma combinação dos dois modelos anteriores, com exposição tanto a imóveis quanto a financiamentos. 

Históricos de retorno. 

Os REITs têm demonstrado um desempenho competitivo em comparação ao S&P 500, principal indicador do mercado americano.  

O FTSE Nareit U.S. Real Estate Index Series, que mede o desempenho dos equity REITs, é um dos índices mais antigos do setor imobiliário dos EUA. Desde dezembro de 1971 até setembro de 2024, o índice apresentou um retorno médio anual em dólar de aproximadamente 11,2%, superando o S&P500 que teve um retorno de 10,85% ao ano no mesmo período. 

Porém, é importante não olhar somente rentabilidade e sim outras métricas para avaliar o desempenho da classe, esse maior retorno veio, em certa medida, com uma maior volatilidade, enquanto o S&P500 teve uma volatilidade anualizada de 15,22% os RETIs tiveram 17,18%. 

Outro aspecto que chama a atenção nesse gráfico de retorno histórico é uma aparente baixa correlação entre as duas classes, indicando que elas apresentam comportamentos distintos ao longo do tempo 

Isso fica mais evidente no gráfico, abaixo, que ilustra o retorno anual em janelas móveis de 60 meses, destacando como os ciclos de desempenho entre os dois ativos são diferentes. 

Na construção de um portfólio, é essencial buscar classes de ativos com baixa correlação, pois isso resulta em uma diversificação mais eficiente e contribui para a redução da volatilidade do portfólio como um todo.  

Essa dinâmica é ainda mais evidente no período de 2000 a 2010, quando o S&P 500 apresentou um desempenho fraco. Durante esse intervalo, os REITs se destacaram como um excelente diversificador, conforme mostra o gráfico abaixo, evidenciando sua resiliência e contribuição para um portfólio balanceado. 

De 2000 até 2010 os REITs tiveram um desempenho acumulado de 159% em dólar enquanto o índice S&P500 teve um retorno negativo de -8,42%.  É fundamental entender que nenhuma classe de ativos cresce o tempo todo e que os mercados são naturalmente cíclicos.  

A verdadeira diversificação está em buscar ativos com comportamentos distintos ao longo do tempo, reduzindo riscos e equilibrando retornos. Se todos os ativos da sua carteira se movimentam da mesma forma, isso não é diversificação, mas sim uma exposição concentrada e arriscada. 

Seguindo esse princípio, incluir uma posição em REITs no seu portfólio pode ser uma excelente estratégia de diversificação, ajudando a equilibrar riscos e potencializando retornos em diferentes ciclos de mercado.

O ETF da Investo ALUG11, disponível na B3, compra cotas do ETF VNQ, Vanguard Real Estate ETF no exterior, que reúne mais de 160 REITs, do tipo equity, do mercado americano em sua composição.  

Investir em REITs por meio de ETFs é uma maneira muito mais eficiente, pois elimina a necessidade de concentrar suas posições em poucos ativos. Isso permite uma maior diversificação, melhor gerenciamento de risco e aproxima você dos retornos consistentes que o mercado de REITs tem proporcionado ao longo das últimas décadas. 

Entre na sua corretora, acesse seu home broker, procure pelo ticker ALUG11 e comece a investir no mercado imobiliário americano. 

É sempre importante lembrar que performance passada não é garantia de performance futura. Por mais eficiente que tenha se mostrado uma posição em REITS nas últimas décadas, o ETF ALUG11 é um produto de renda variável.  

Portanto, seus retornos não são garantidos e estão sujeitos às oscilações dos mercados. Antes de investir no ALUG11 ou em qualquer ativo de renda variável, é fundamental que você avalie seu perfil de risco e considere se essa exposição está alinhada com seus objetivos financeiros.