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Henrique Pavan / 15/01/2021 / Fundos de Investimento
15 jan 2021
3MIN DE LEITURA
Por Henrique Pavan
O leitor assíduo deste blog já deve ter percebido a palavra “fundo” na frente de imobiliário e pensado que isso tem a ver com fundos de investimento. Correto? Sim! Então, antes de tudo, vale dizer que os FIIs são um tipo de fundo de investimento que aplica os recursos de seus “condôminos” na compra de imóveis ou de papeis relacionados ao mercado imobiliário. Em outras palavras, se você comprar a cota de um fundo de investimento, esse seu dinheiro será alocado em uma carteira de imóveis ou de títulos (como Letras de Crédito Imobiliário ou Certificado de Recebíveis Imobiliários, por exemplo). A partir disso, você receberá um rendimento mensal isento de imposto de renda. Esse rendimento deriva da performance do fundo que, por sua vez, depende do aluguel que os imóveis de sua carteira geram ou da rentabilidade dos títulos comprados. Falando nisso, vamos conhecer os tipos de fundos imobiliários que existem.
Esses fundos investem diretamente na aquisição de empreendimentos imobiliários. Portanto, seu rendimento provém tanto do aluguel gerado por tais imóveis quanto do “lucro” adquirido em operações de compra e venda. O raciocínio aqui pode ser semelhante ao de uma ação: você se beneficia tanto de seu dividendo (que seria o “equivalente” ao recebimento de um aluguel) como de sua possível valorização. Os fundos de tijolo são divididos de acordo com os empreendimentos existentes em sua carteira, sendo mais comum encontrar: shoppings centers, agências bancárias, escritórios corporativos, hotéis, galpões industriais, hospitais etc.
Bem, como o nome já diz esse tipo de fundo não investe em imóveis, mas sim em papeis relacionados ao mercado imobiliário. Mas que papeis são esses? Bem, os papeis principais são as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de outros fundos, entre outros. As LCIs são um investimento de renda fixa. São papéis emitidos no mercado que têm como finalidade adquirir recursos para as empresas imobiliárias expandirem suas construções. Em troca, o possuidor de uma LCI recebe uma determinada taxa de juros. Já os CRIs funcionam da seguinte maneira. Suponha uma construtora que, como qualquer outra, tenha um fluxo de financiamentos imobiliários a serem recebidos durante muitos anos. Suponha ainda que ela precise levantar recursos para seguir construindo novos imóveis. Assim sendo, ela contrata uma companhia securitizadora para empacotar esses créditos em papeis a serem vendidos no mercado. Esses papeis são os CRIs, os quais pagam juros a seus possuidores, sendo também de renda fixa.
Os fundos híbridos podem possuir em sua carteira tanto papéis do mercado imobiliário (LCIs, CRIs, cotas de outros FIIs) quanto investimentos diretos em imóveis.
Um dos atributos mais interessantes dos fundos imobiliários é a distribuição de rendimentos mensais (na maioria dos casos). Mas de onde vem tais rendimentos? Como eu disse antes, os fundos imobiliários adquirem rentabilidade a partir de três fontes principais:
Além dos rendimentos periódicos, as cotas (que são aqueles lotes mínimos de recursos disponíveis aos investidores do fundo) dos fundos imobiliários podem se valorizar se os ativos que compõem o fundo passam a valer mais (os imóveis, por exemplo). Vale lembrar que o benchmark (índice de referência) do setor imobiliário é o IFIX B3 (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário) e você pode consultá-lo facilmente na internet para ter uma base de sua valorização. Mas, como qualquer ativo de renda variável, sempre vale a dica da diversificação, pois há vários tipos de fundos disponíveis.
Você já reparou que, em geral, investir em fundos imobiliários seria como alocar seu dinheiro em vários imóveis ao mesmo tempo? Mas adquirir diretamente um imóvel para investimento pode ser custoso e arriscado. Envolve documentação, pagamento de impostos, taxas. Além disso, nem sempre você consegue alugar e quando, consegue, não necessariamente pelo valor desejado. Outro fator importante é que os imóveis são ativos pouco líquidos. Então se você precisar de dinheiro imediatamente, não vai poder contar com ele, dado que demora para que seja possível negociar um imóvel. Já os fundos de investimentos possuem custos iniciais mais baixos. Suas cotas são negociadas na bolsa de valores e, portanto, você precisará pagar geralmente o mesmo que no caso de outros papéis. São eles:
Como em qualquer investimento, portanto, é preciso ficar atento aos possíveis rendimentos e aos custos para saber se vale a pena. De qualquer maneira, a liquidez e a rentabilidade de longo prazo dos FIIs são fatores de atração importantes.
É importante também ficar atento aos impostos que incidem sobre o FIIs. Os rendimentos distribuídos mensalmente são isentos tal como os dividendos. Porém, se você vender suas cotas com lucro (ou seja, com a valorização delas), deverá pagar 20% de IR nesta operação. E fique esperto, pois esse tributo não fica retido na fonte. Você deverá declarar a DARF por conta própria. Então, planeje-se e tenha em mente todo esse processo na hora de procurar FIIs.
O principal risco associado aos FIIs é a oscilação da economia e do setor imobiliário. Trata-se de um ramo sensível aos ciclos de crescimento econômico e de facilitação do crédito. Assim, quando os juros estão baixos e a economia vai bem, quase sempre há uma explosão de demanda por imóveis, aumentando seu preço. Com isso os FIIs vão vem. Só que o inverso também pode ocorrer. Em uma crise, com aumento das taxas de juros (aliás, uma boa dica é ver o texto sobre os impactos da taxa Selic nos investimentos para saber um pouco mais sobre o assunto), as pessoas reduzem sua procura por imóveis. Aumenta-se a ociosidade e tanto seu preço como os aluguéis tendem a cair. Um risco um pouco menor, mas que pode surgir é o de liquidez. Ou seja, o de não conseguir vender suas cotas no momento em que precisar de dinheiro. É importante lembrar que não há resgate de cotas em FIIs, então a única maneira de você conseguir “sair” do investimento seria vendendo as cotas, da mesma maneira que se vende uma ação. Mas além dos riscos, os FIIs possuem algumas vantagens, vejamos.
Há mais chances de a liquidez dos FIIs ser uma vantagem do que um risco. Suas cotas são negociadas diariamente na bolsa de valores, então a chance de ter problemas de liquidez é bem menor do que quando você negocia imóveis diretamente. Uma característica bem legal dos FIIs – e que ocorre em qualquer fundo de investimento – é o fato de você poder contar com equipe de gestão profissional. Ou seja, serão profissionais especializados que terão a tarefa de selecionar os imóveis e ativos que comporão a carteira do fundo. Isso, por si só, já diminui o trabalho, os custos e o risco de buscar investimentos por conta própria. Além disso, o valor mínimo de aplicação em um FII é baixo, situando-se por volta de R$ 100,00. Por fim, é sempre bom lembrar o fato de os FIIs propiciarem rendimento mensal aos investidores, algo que pode ser um atrativo para quem deseja remuneração frequente.
Como faço para escolher meus investimentos? A primeira coisa é buscar informações sobre o tema. Em seguida, abrir uma conta na corretora e conversar com os profissionais. De qualquer maneira é sempre bom olhar para a qualidade dos ativos que compõem os FIIs que você vai pesquisar. Os imóveis possuem qualidade? Estão em boa localização? O inquilinato é adimplente? Essas informações (e outras, como a política do fundo) você encontra nos documentos dos FIIs que ficam disponíveis no site da B3. Também é sempre bom dar uma olhada no histórico de desempenho dos FIIs. Veja se suas cotas e seus rendimentos são muito voláteis ou não. Uma boa dica é olhar para o dividend yield. Por fim, mas não menos importante: diversifique! Procure diferentes FIIs, cujos desempenhos e características possam “compensar” uns aos outros. Além disso, tenha em mente que sua carteira pode (e deve) ter outros ativos além dos FIIs. Pense sempre no longo prazo e procure se organizar para fazer aportes mensais neste e em outros tipos de investimento.
